樓市大事件！已有大行壓降房企貸款規(guī)模 個人房貸也要收緊？房價要調(diào)了？
房企的融資環(huán)境日趨收緊。
9月28日，據(jù)稱，有大行收到通知，監(jiān)管機(jī)構(gòu)近期要求大型商業(yè)銀行壓降、控制個人住房按揭貸款等房地產(chǎn)貸款規(guī)模，多家大行新增涉房貸款占比降至30%以下。
向多位大行人士求證，有大行分行人士稱，并未收到相關(guān)發(fā)文，但近期新增涉房貸款額度確有壓縮。亦有華北地區(qū)的大行人士稱，該行近期壓縮了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的投放規(guī)模，但個人按揭貸款政策并未調(diào)整，此輪房地產(chǎn)金融政策的收緊主要針對房企，對個人申請房貸影響不大。
多家研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，在融資新規(guī)影響下，三季度房企發(fā)債規(guī)模刷新歷史記錄。大部分房企為了應(yīng)對未來可能的市場變化，加快儲備資金。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，四季度金融監(jiān)管升級，金融環(huán)境趨緊，房企融資高度承壓?！爸星锸弧彪p節(jié)假期，房企或多采用促銷政策，用回款對沖融資端壓力。預(yù)計四季度金融監(jiān)管升級，金融環(huán)境趨緊，房企融資高度承壓。“中秋十一”雙節(jié)假期，房企或多采用促銷政策，用回款對沖融資端壓力。
房企開發(fā)貸投放規(guī)模收緊，個人按揭影響不大
隨著近日監(jiān)管部門出臺房企融資新規(guī)，設(shè)置“三道紅線”控制房企有息債務(wù)的增長，這一新政開始逐步在銀行機(jī)構(gòu)中得到落實(shí)。
東部地區(qū)一大行高管表示，該行總行通常會按月確定各地方分支行的新增涉房貸款規(guī)模。雖然目前沒有收到總行或者監(jiān)管部門明確的控制新增涉房貸款的通知，不過，這也可能是總行在內(nèi)部各分支行之間的調(diào)配變動。
華北地區(qū)一大行人士則表示，該行近期壓縮了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的投放規(guī)模，但個人按揭貸款政策并未調(diào)整，此輪房地產(chǎn)金融政策的收緊主要針對房企，對個人申請房貸影響不大。
“一般情況下，如果壓縮房地產(chǎn)開發(fā)貸款，銀行與房企合作新樓盤的個人按揭貸款或會受影響；但如果是二手房申請個人按揭貸款，則影響不大?？傮w看，目前我們的個人按揭貸款規(guī)模仍很充足，利率水平、放貸時長等并未出現(xiàn)明顯調(diào)整?！鄙鲜鋈A北地區(qū)大行人士說。
不過，不同地區(qū)、不同銀行的情況會略有差異。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道，由于部分銀行信貸額度緊張，在樓市銷售有所火爆的情況下，一些銀行反而呼吁客戶提前償還按揭貸款。
也有客戶對記者表示，前段時間，曾有收到銀行短信“促銷”提前還款，而且可以享受相應(yīng)優(yōu)惠政策。
另有大行人士表示，該行年初通常會對各省分支行制定綜合經(jīng)營計劃，其中包含個人按揭貸款的投放規(guī)模目標(biāo)，由于今年個別城市樓市回暖，某地區(qū)分支行僅用半年時間就把全年的個人按揭貸款投放額度用完，使得后續(xù)該地區(qū)新的個人按揭貸款投放要靠存量移位再貸。
針對監(jiān)管端收緊銀行涉房貸款規(guī)模，貝殼研究院首席分析師許小樂也認(rèn)為，在具體政策執(zhí)行時不同城市銀行體系貸款政策將呈現(xiàn)差異化，主流銀行貸款額度將向城市基本面較好、市場較穩(wěn)健的核心一二線城市傾斜，但對于短期市場熱度較高引發(fā)調(diào)控加碼如銀川、常州、沈陽等城市，購房貸款額度將有所收緊。
實(shí)際上，今年以來，監(jiān)管部門持續(xù)嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)金融政策。近日，銀保監(jiān)會表示，“房住不炒”政策得到有效貫徹。持續(xù)開展30多個重點(diǎn)城市房地產(chǎn)貸款專項檢查，壓縮對杠桿率過高、財務(wù)負(fù)擔(dān)過重房企的過度授信，加大對“首付貸”、消費(fèi)貸資金流入房市的查處力度，引導(dǎo)銀行資金重點(diǎn)支持棚戶區(qū)改造等保障性民生工程和居民合理自住購房需求。房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向得到有效遏制，助推房地產(chǎn)民生屬性逐步回歸。
三季度房企發(fā)債規(guī)模超預(yù)期，四季度融資規(guī)?；蛳陆?/strong>
受融資新規(guī)影響，近期房企債券融資超預(yù)期發(fā)行。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，第三季度(截至9月24日，下同)，房企境內(nèi)外債券融資發(fā)行307次，融資規(guī)模約3247億元，同比增長14%，三季度發(fā)債規(guī)模刷新歷史紀(jì)錄。
貝殼研究院高級分析師潘浩指出，從三季度結(jié)構(gòu)來看，8-9月連續(xù)兩月環(huán)比發(fā)債規(guī)模下降，且降幅逐步擴(kuò)大，融資監(jiān)管影響已初步顯現(xiàn)。
而從9月中上旬的融資數(shù)據(jù)看，全國房企境內(nèi)外融資全面井噴。中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，9月中上旬，全國房企境內(nèi)債券發(fā)行超過605億，同比上漲了44%，同時，美元融資也超過60億美元。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，市場傳聞房企融資收緊，所以大量房企在井噴融資，過去幾個月海外資本市場的動蕩，基本封死了內(nèi)地房企海外融資的可能性，對于部分房企非常重要的海外融資明顯減少，少數(shù)融資也面臨高價的可能性。但隨著6月海外疫情的部分緩解和國內(nèi)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)，融資窗口再開，房企大額海外融資再次發(fā)布。大部分房企為了應(yīng)對未來可能的市場變化，近期加快儲備資金。對于杠桿率比較高的企業(yè)來說，最近融資壓力有所增加。
潘浩也指出，下半年監(jiān)管部門已多次釋放監(jiān)管升級、金融收緊的信號，三季度作為收緊的過渡期仍保持較高的發(fā)債規(guī)模，預(yù)計四季度增速將會有所下滑。從融資成本來看，與上半年融資利率下降趨勢不同，三季度境內(nèi)、境外票面利率明顯上漲，在融資環(huán)境趨緊與房企融資需求居高的環(huán)境下，融資低利率窗口期已過，預(yù)計四季度融資利率或?qū)⒈３衷鲩L態(tài)勢。
“8月住建部與央行約談重點(diǎn)房企后，再次向房企釋放‘降負(fù)債’信號，并下發(fā)《試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)主要經(jīng)營、財務(wù)指標(biāo)統(tǒng)計監(jiān)測表》涉及資產(chǎn)負(fù)債率等8項指標(biāo)，其中涵蓋之前網(wǎng)傳‘三條紅線’指標(biāo)項。預(yù)計四季度金融監(jiān)管升級，金融環(huán)境趨緊，房企融資高度承壓。”潘浩說。
對于融資收緊的影響，標(biāo)普全球預(yù)計，受惠于銷售市場的穩(wěn)定化，多數(shù)受評開發(fā)商應(yīng)有能力應(yīng)對政策收緊，預(yù)計銀行間市場的再融資額度減少(減至開發(fā)商即將到期債券存量的70%-90%)對受評開發(fā)商的影響較小。但如果上交所的公司債券發(fā)行額度也嚴(yán)格削減，則政策收緊對開發(fā)商的沖擊會更大。
潘浩表示，四季度融資規(guī)模大概率保持環(huán)比下降，因此將進(jìn)一步加大房企銷售端壓力，房企為沖擊年度目標(biāo)，搶占“中秋十一”雙節(jié)假期市場，或多采用促銷政策，用回款對沖融資端壓力。
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